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　　nb88新博体育登陆手机版　16天后，福建省會福州的第一個“現房銷售”地塊就將開拍。　　很多年來購房者被樓盤貨不對板所困擾，期待著買房能夠“所見即所得”，這一次，福州的探索會成功嗎？　　我國現行的商品房預售制度已實行了整整28年，近年來，東部沿海多地都曾提出或探索試點現房銷售，比如杭州、蘇州等，但目前都偃旗息鼓。　　IPG中國區首席經濟學家柏文喜認為，商品房預售制這套體系已形成一種巨大的慣性和利益捆綁，重回現房銷售制度困難重重，貿然取消商品房預售制將引發行業格局的劇烈調整和大量壞賬的爆發，但當下樓市供需格局已經發生根本性變化，商品房預售制到了不得不調整的時刻，漸進推開現房銷售勢在必行。　　小縣城試點　　近日福州市永泰縣掛出一幅“商業+住宅”性質的建設用地，定于8月5日上午拍賣。這塊地價格不高，起拍價僅4000萬元，起始樓面價只有1106元/平方米，溢價率最高不得超20%。　　但一個不起眼的縣城地塊卻意義重大，因為這是福州首宗要求“現房銷售”的涉宅土地。　　該宗地出讓要求中明確，規劃房屋竣工驗收之后，競得人方可申請房屋銷售手續，取得“現房銷售許可證”之后，購房業主自取得房屋不動產權證之日起未滿五年的，不得上市交易轉讓，也不得辦理轉讓公證等手續。　　實際上，從2015年起，福建省就開始研究現房銷售相關課題。到了2018年4月，福建省住建廳曾出臺《關于加強精準調控穩定房地產市場的通知》，其中“優化土地供應管理”章節提到：福州、廈門兩市試點在土地出讓中逐步提高商品房預售條件，直至現房銷售。　　如今，現房銷售終于從福州的一個下轄縣開始試點，不過，這塊地最終能否順利出讓還是一個未知數。　　永泰縣縣城規模并不大，常住人口僅28萬余，從近幾次當地土拍情況來說，拿地房企多為福建本土小型開發商，比如今年4月，福建品潤地產以底價1.05億元成功競得永泰城峰鎮一幅商住用地，成交樓面價1629元/平方米。去年9月，福州盛佳源貿易有限公司以底價3.3億元競得永泰城峰鎮劉岐村地塊。以過往經驗看，中小型房企對“現房銷售”的積極性并不高。　　未竟的探索　　除福州外，已有數個東部沿海地區城市率先探索現房銷售試點，但多已偃旗息鼓。　　2016年，由于土地市場過熱，蘇州曾出臺《關于進一步加強蘇州市區房地產市場管理的實施意見》，對土拍設定了“市場指導價”，如果房企競價過猛，最終成交價超過了指導價的10%，就要在工程竣工驗收后方可申請預售許可。這被視為蘇州版的“現房銷售”探索，該政策出臺后的第二年，即2017年，蘇州誕生了39個需要現房銷售的地塊，其中6個都是區域地王。　　這批高價拿地的開發商很快發現自己被套牢了，甚至有樓盤是2016年拿地的，但時隔6年才開盤。2020年，火熱的蘇州樓市走入下行期，有開發商因為算不過賬，便開始操作“精裝變毛坯”“強推裝修包”等擦邊球動作。　　疊加疫情等因素的影響，2020年蘇州一紙通知放松了房企預售的條件，也取消已執行了42個月的強制性現房銷售政策。　　隔壁省的省會杭州2016-2017年時，土地市場也跟蘇州一樣火爆，為了抑制土拍熱度，杭州短暫實行過溢價率過高就轉為現房銷售的制度，一共誕生了20個項目，但僅試行了幾個月便廢除了這項規則。　　2021年土地出讓方式變了，杭州成為試點集中供地的22城之一，杭州便打算重新試點現房銷售。　　去年8月，杭州發布當年度第二批集中供地公告，首次提出希望試水10宗“競品質”現房銷售地塊，由杭州下轄的行政區各派出一個代表地塊，有意向的開發商可以先提供建設方案，方案通過后開始競地價，樓盤通過驗收后才能進行現房銷售。　　因為擔心開發商不愿意配合現房銷售，杭州還特地作出讓利——普通商品房地塊溢價率上限為15%，現房銷售地塊溢價率最高只能到5%。　　最終結果是這10宗地塊全部流拍，沒有一家開發商愿意參與拿地。　　2017年時，廣東省在《實施珠三角規劃綱要2017年重點工作任務》中，也曾提出鼓勵推行現房銷售制度，逐步取消預售制，后來便無下文。　　目前唯一實現全省商品住房均現房銷售的省份是海南，不過海南有其特殊性，其經驗很難被復制。　　2020年3月，海南出臺《關于建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》，規定新出讓土地建設的商品住房要現房銷售。這項新規出臺的特殊背景是：海南正在大力打造自由貿易港，經濟增長由主要依靠投資拉動轉向依靠消費拉動。自2018年實行房地產全域限購后，海南大幅降低經濟對房地產的依賴，房地產投資占GDP的比重從2017年的46%降至2019年25%。　　以海口為例，去年全年供應的95宗土地里，市場化商品住房建設用地只剩下3宗，其余涉宅用地則用于安居房、租賃房、回遷安置房等，這導致許多市場化拿地房企已經徹底撤出海南。　　華泰證券認為，高周轉類房企對這樣的土地投資缺乏興趣，且短時間內把海南的做法拓展到其他區域并不現實。　　為何困難重重　　我國現行的商品房預售制度起始于1994年，至今已實行了整整28年。全社會關于取消期房預售的討論，也已經延續了十多年。　　2005年8月，央行曾在《2004年中國房地產金融報告》提出“建議取消現行房屋預售制度”，但時隔9天當時的建設部就表態“國家近期不會取消商品房預售制度”。隨后，新華社發表評論認為，是否取消商品房預售制，是牽一發而動全身的大事。　　為何這一制度能運行長達28年，這期間多地探索取消預售制卻無法成功？　　談及根本原因，IPG中國區首席經濟學家柏文喜對第一財經表示：“商品房預售制度支持了房企的高周轉模式和當前的房地產市場規模，涉及投資、建設、就業、稅收、土地出讓金等多個方面，如果實行現房銷售，必然會大大壓縮房地產行業的財務杠桿和行業規模，引發行業格局的劇烈調整和大量壞賬的爆發，這是各利益相關方無法接受的。”　　上海中原地產首席分析師盧文曦認為，商品房預售制對房地產行業大規模發展起到了支持作用，“上世紀90年代商品房市場化以后，如果沒有預售制，那同樣的錢，開發商只能花三年時間做一個項目，單個項目中還要沉淀大量資金，所以預售制實際上支撐了大量的商品房市場供應”。　　柏文喜表示，當下房地產行業供需格局已經發生根本性變化，又因預售資金監管失效引發了不少問題，到了不得不取消商品房預售制的時候。但是預售制這套體系已經實行了28年，已形成一種巨大的行業慣性和利益捆綁，重回現房銷售制度困難重重。　　“一旦改預售制為現房銷售，會導致房地產行業規模收縮，直接影響樓市供給總量，引發行業稅費和土地出讓金收入巨減，甚至會帶來GDP的收縮。”柏文喜說道。　　盧文曦也表示，如果現在大規模實行現房銷售，會導致樓市供應量收縮，影響固定資產投資和地方土地出讓金收入，帶來的市場波動風險較大，“所以現房銷售不是一蹴而就的”。　　柏文喜認為，現房銷售必須漸進推開，現階段可以學習中國香港和其他國家的預售制，將銀行按揭貸款的發放后置于房屋交付這個節點前后，房企主要依靠自身向銀行貸款去完成開發建設，就不會出現大規模的項目爛尾情況了，對涉房領域的沖擊會更小一些。

　　▪馬晨晨▪吳斯旻　　去年下半年以來，房地產行業持續低迷。同時，今年一些名校的相關專業如土木工程類專業受到較大影響，投檔線大幅下滑。　　華南理工大學土木與交通學院水利工程系教授、中國水利學會減災專業委員會特聘專家黃國如對第一財經表示，近兩三年以來，土木類專業的熱度有所下降，即便專業頭部院校的錄取分數線也有所下調。這背后既存在短期原因，也存在中長期的轉型問題。　　名校土木工程專業投檔線大幅下滑　　河南省7月18日公布的2022年普通高招本科一批院校平行投檔分數線顯示，同濟大學在河南理科投檔最低分為564分，投檔最低分排名為43252名，比去年下降了41522名；吉林大學在河南理科投檔最低分為530分，排名在86614名，比去年下降了74915名。　　四天后公布的河南本科一批征集志愿院校分專業名單顯示，同濟大學工科試驗班(土木與環境類)、吉林大學土木類專業計劃未錄滿，分別有計劃余額1名、8名。此外，中國礦業大學(北京)、東北林業大學、哈爾濱工程大學等多所高校的土木工程專業均出現計劃余額。　　其中，同濟大學的王牌專業——土木工程在河南的分數線變化十分引人關注。客觀地說，一個學校的專業在某個省份的分數線出現巨大變化，在很大程度上有“大小年”因素的影響。去年，同濟大學在河南的調檔分數線是667分，只有前1730名考生才能錄取。　　不過，“大小年”并不能解釋共性現象。同濟土木類錄取線在河南以外的省份也出現明顯下滑。2022年同濟大學工科試驗班(土木與環境類)在重慶理科投檔最低分為638分，根據一分一段推算，排名為1251名。而去年，該校在重慶理科的投檔最低分為674分，排名847名。同時，工科試驗班(土木與環境類)也成為2022年同濟大學在重慶九個專業的理科招生投檔最低分排名倒數第二的專業，僅略高于機械類(中外合作辦學)。　　在河北，2022年同濟大學工科試驗班(土木與環境類)理科投檔最低分為633分，根據一分一段推算，排名為2156名，比去年下降了620名。在山東，2022年同濟大學工科試驗班(土木與環境類)理科投檔最低位次為2919名，比去年下降了458名。　　第一財經梳理本科院校投檔信息發現，相較去年，多省土木工程類專業今年的錄取排名出現不同程度的下降，甚至成為以工科見長的知名高校招生排名“墊底”的專業。　　重慶市教育考試院公布的普通高校招生信息表顯示，2022年中南大學土木類(土木安全類)理科投檔最低分為600分，根據一分一段推算，排名為5967名，比去年后移了550位次。　　山東教育招生考試院官網信息顯示，2022年華南理工大學土木工程(卓越全英班)理科投檔最低位次為5654，較去年后移了263位次。天津大學建筑類理科投檔最低位次為3945，較去年后移了395位次。西安建筑科技大學土木工程專業理科投檔最低位次為36809，較去年后移了3574位次。　　房地產從業者危機感最強　　58安居客房產研究院分院院長張波對第一財經分析，大學專業錄取分數線的變化和整體就業市場緊密相關。過往十幾年，房地產以及上下游相關產業吸納、解決了很多大學生的就業問題。但從今年各大名校土木工程專業類的分數線可以看出，房地產行業對于大學生就業的吸引程度正在下降。盡管房地產市場的增量在未來5到10年仍能保持一定的水平，但是行業在吸引新增畢業生數量、薪資層面，肯定不會像以往那樣有那么高的預期。　　張波分析，房地產行業涉及到很多專業，相對來說，跟房地產建造相關的專業性較強的專業受影響較大。　　黃國如分析稱，一直以來，房地產行業是土木類專業畢業生的重要就業去向之一。但隨著房地產行業進入存量時代，工程作業總量減少，對土木類專業人才的需求量也有所縮減。與此同時，近兩年來，由于調控收緊、地產企業暴雷以及行業景氣度下行，地產行業的人才市場呈供需兩弱現象。　　根據獵聘大數據研究院的報告，2021年，裁員力度最大的三個行業中房地產排名第二，僅次于文教傳媒行業。去年七八月開始，不少大型房企都啟動了裁員計劃。　　獵聘最新發布的《2022上半年中高端人才就業趨勢報告》顯示，超6成職場人工作危機感增強，分行業來看，房地產從業者的危機感最強，表示危機感增強的人占到該行業的82.14%。　　智聯招聘發布的《2022房地產行業人才市場分析報告》顯示，2022年春節后開工第一周，房地產行業招聘職位數同比減少29%，降幅遠高于全行業的4.5%。同時，在2021年偏緊的政策環境與走低的市場需求中，房地產從業者的離職比例達到了28.8%。　　36歲的李女士原來在廣東一家大型民營房企，去年底離開了從業十多年的房地產行業，轉身投入到金融行業。“我所在的部門大部分人都離職了。不離職的，留下來也比較難，降薪幅度很大。”　　第一財經日報此前7月19日報道，90后的王明離開地產行業之后進入了一家發展前景還不錯的醫藥企業。不過，并不是所有人都像王明那么幸運，王明此前所在房企的一位管理層，辭職之后沒有合適的工作機會，已經在家待業了半年。　　從另外一家廣東大型房企離職的陳琳(化名)說，其所在部門留下來的人，有的薪水大幅縮水，級別從中層管理降為普通職員。“沒辦法，房地產已經走過巔峰期了。”　　第一財經根據《中國人口普查年鑒-2020》梳理發現，中國城市家庭住房中，88.4%的住房為1990年以后建設，68.1%為本世紀所建。這也意味著當前我國的房地產市場很難再保持高速增長的勢頭。　　另一方面，出生人口的變化也廣受關注。2021年出生人口1062萬人，比2020年下降約138萬人。相比2020年，2021年凈增長人口僅為48萬人。第一財經根據國家統計局數據對1949年以來歷年人口凈增量梳理發現，2021年凈增人口數量創下了近60年來(1962年以來)的新低。出生人口下滑以及目前已經達到64.7%的城鎮化率等因素，也在很大程度上影響未來樓市的整體需求。　　貝殼研究院近期發布的《2021-2035住房市場需求預測報告》分析，相較于“十三五”期間住房市場18.9億平米的交易規模，“十四五”、“十五五”、“十六五”期間預計降幅分別為17%、21%、27%。住房總需求呈現逐步下臺階的特征，到2035年，住房總需求降至13.3億平米，15年間年均降速2.5%。　　土木專業未來前景幾何　　黃國如稱，土木類專業遇冷也是所有傳統專業轉型的一個階段性現象。“信息化產業，比如人工智能、大數據、計算機軟件等相關專業近年來分流了一批國內優秀的高考畢業生源，相比之下，在一些家長和考生傳統視角下‘下基層’‘去工地’‘搬磚’的土木類等傳統工業的吸引力難免會減弱。”　　前述獵聘發布的《2022上半年中高端人才就業趨勢報告》指出，在國家重點發展的新興領域中，二季度新發應屆生職位同比增長最高的是芯片領域，增幅為502.38%；新能源汽車、物聯網增幅位居第二、第三，分別為444.44%、200.00%。生物醫藥、新材料、智能制造、人工智能、5G應屆生職位增幅均為100%及以上。報告稱，從這些新興領域應屆生招聘平均年薪來看，芯片、人工智能、5G位居前三，為23.40萬、23.33萬、23.01萬。　　即便如此，在黃國如看來，土木類專業需求遠未飽和，無論是新老基建還是城市更新，均會為新型土木類人才創造大量優質的就業機會，相信一定大有用武之處。　　何謂新型土木類人才？黃國如表示，就是可以適應數字化時代發展需求，有著跨學科能力的土木人才。“今年我們學院新開設了一個專業，叫智能建造，旨在將一些前沿的數字化技術融合到傳統行業的教學中去，還有水利行業目前大力推動的智慧水利、智慧水務等專業或方向；相對應的，在教師隊伍中，我們除了聚焦提升本學院教師的數字化素養外，也會邀請計算機、人工智能等學院的老師開設課程，還會引進或培養具有交叉學科教學能力的師資力量。”　　公開報道顯示，華南理工大學新增的智能建造專業依托土木工程學科，適應建筑行業可持續化和智慧化發展趨勢，大力培養具有土木工程、人工智能、計算機、自動化、工程管理等交叉學科背景的創新型、復合型人才，加快促進土木建筑業升級轉型。　　此外，不同地區和同地區不同師資背景的土木類畢業去向也有所不同。黃國如舉例稱，在華南理工大學，土木、水利系有近半數本科畢業生選擇讀研深造。進入就業市場的，無論本地生源畢業生還是外地畢業生，留在珠三角就業的比例均較高。而同地區一些非重點院校的畢業生，有部分流入粵西、粵東等經濟相對落后的地區，以實現“錯峰”就業。　　同濟大學土木工程學院一名老師也告訴第一財經記者，學科專業在填報志愿中的受歡迎程度有“大小年”，也體現了社會發展和專業本身發展的趨勢。土木工程作為一個成熟的、在社會發展中具有重要作用的專業不會消失，今年同濟的土木畢業生找工作基本都不錯也說明了這一點。　　他分析，現在土木學科的發展在向三深：深地、深海、深空發展。地下空間、海洋強國戰略的基礎設施等都是現代土木工程的方向。同時，即使東部建設已很多了，中西部也有很多潛力，也需要土木工程專業。“不能一提土木工程就聯想到房地產。相反，房地產的土木技術含量并不高。”

　　8月3日電3日，安徽六安市人民政府網站發布《六安市住房和城鄉建設局等10部門關于印發六安市應對疫情紓困暖企促進房地產市場平穩健康發展若干政策的通知》。　　其中提出，擴大住房公積金政策覆蓋面。非公企業職工參加社會保險、繳存住房公積金滿6個月的，按照當年新增職工每人每年1200元給予相關企業補貼，不足一年的按照每人每月100元計算。　　此外，引導新市民繳存住房公積金。取消靈活就業人員“在本市社保機構正常連續繳納社會保險一年以上”的繳存限制，引導個體工商戶、進城務工人員等靈活就業人員繳存使用住房公積金。　　其中還提出，提高公積金貸款額度。住房公積金貸款額度，雙職工繳存家庭最高為60萬元，單職工繳存家庭最高為40萬元；職工首次使用住房公積金貸款，雙職工繳存家庭最低為40萬元，單職工繳存家庭最低為30萬元。結合住房公積金運行情況，適時階段性提高住房公積金貸款額度，更好滿足職工改善性住房需求。允許提取住房公積金支付首付款。　　同時，取消新建商品房限售。取消《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的意見》(六建房〔2017〕84號)中規定的“所有新購的商品住房在取得不動產權證滿2年后，才能上市進行交易”。(中新財經)搜索復制